Jaký je pstup při prodeji nemovitosti? 2. díl

Tento postup se uplatní v případě, že se kupuje nemovitost na hypotéku, tedy kupující financuje nákup nemovitosti půjčkou od banky a banka si v takovém případě zajišťuje svoji pohledávku zřízením zástavního práva k nemovitosti. Stejně jako v případě nákupu nemovitosti za vlastní finanční prostředky, bez hypotéky, i v tomto případě je kupní cena skládána do úschovy, nejčastěji u advokáta.

1.     Podpis kupní smlouvy, zástavní smlouvy a smlouvy o úschově finančních prostředků a listin.

Zástavní smlouva je uzavírána mezi bankou a zástavním věřitelem, což je vlastník zastavované nemovitosti. Nejčastěji se jedná o prodávajícího. Tedy nikoliv kupující, nýbrž prodávající zastavuje svoji nemovitost bance. Podpis na zástavní smlouvě, stejně jako na kupní smlouvě, musí být úředně ověřen. Pokud se smlouvy podepisují v advokátní kanceláři, advokát ověří podpisy účastníků kupní a zástavní smlouvy.

Zástavní smlouvu a návrh na vklad zástavního práva kupujícímu připravuje banka, která rovněž zajistí úřední ověření podpisu osob oprávněných za banku podepisovat zástavní smlouvu.

2.     Podepsané stejnopisy  kupní smlouvy jsou následně uloženy u advokáta jako schovatele do doby, než kupující složí kupní cenu nebo část kupní ceny, na které se kupující a prodávající spolu dohodli, do advokátní úschovy.

3.     Zástavní smlouva a návrh na vklad zástavního práva jsou doručeny příslušnému katastrálnímu úřadu, čímž dojde k zahájení správního řízení o zápisu zástavního práva k nemovitosti ve prospěch banky. Správní poplatek činí 2.000 Kč.

4.     Po zápisu zástavního práva, případně dříve po zahájení řízení o zápisu zástavního práva v katastru nemovitostí, banka pošle peníze do advokátní úschovy.

5.     Po složení celé kupní ceny do advokátní úschovy kupujícím a bankou je podepsaná kupní smlouva spolu s návrhem na vklad podána na příslušný katastr nemovitostí a zároveň další stejnopisy kupní smlouvy jsou předány kupujícímu a prodávajícímu.

6.     Po zahájení správní řízení před katastrem nemovitostí, což je okamžik přijetí kupní smlouvy s návrhem na vklad a zaplacení správního poplatku 2.000 Kč, běží 20 denní ochranná lhůta, kdy je nemovitost tzv. zaplombována, tedy na příslušném listu vlastnictví je uvedena plomba, což znamená, že u nemovitosti probíhají právní změny. V této 20 denní lhůtě katastrální úřad nic nečiní, nedochází k provádění zápisu vlastnického práva ani ke kontrole správnosti kupní smlouvy na převod nemovitost.

7.     Po uplynutí ochranné 20 denní lhůty katastrální úřad kupní smlouvu a návrh na vklad přezkoumá a pokud je vše v pořádku, provede přepis vlastníka nemovitosti. Katastrální úřad obvykle zapíše nového vlastníka do 30 dní ode dne podání kupní smlouvy na katastr.

8.     Prodávající předloží schovateli aktuální list vlastnictví, kde bude změna vlastníka nemovitosti uvedena, na základě čehož advokát vyplatí peníze prodávajícímu dle podmínek, které byly dohodnuty ve smlouvě o advokátní úschově.

Jak už jsme si vysvětlili v předchozím článku, sjednání úschovy kupní ceny u nezávislé osoby (advokát, notář, banka) není podmínkou, nicméně jedná se o velmi častý a velmi využívaný nástroj při převodu nemovitostí. Je to nejlepší způsob, jak ochránit peníze kupujícího do doby, než bude katastrálním úřadem zapsán jako vlastník a zároveň úschova peněz chrání i prodávajícího v době, kdy vlastníkem už kupující.