Jak lze omezit vlastnické právo?

Ačkoliv zákon říká, že vlastnictví věci znamená neomezené panství nad věcí, vlastník věc může užívat, neužívat, půjčit, pronajmout či zničit, přesto existují situace, kdy lze vlastnické právo omezit. Jedním z těchto způsobů jsou věcná břemena.

Věcné břemeno nebo také služebnost představuje omezení vlastnického práva, konkrétněji omezení vlastníka věci ve prospěch jiné osoby.

Zákon rozlišuje dva typy služebností, a to pozemkové a osobní.

Pozemkovou služebnost může zřídit vlastník pozemku ve prospěch jiného pozemku. Vlastník pozemku A tak například zřídí každému vlastníkovi sousedícího pozemku B služebnost cesty, tj. právo každého vlastníka pozemku B jezdit přes pozemek A. Osobou oprávněnou jezdit přes pozemek A je každý vlastník pozemku B, nikoliv konkrétní osoba.

Osobní služebnost je naopak vázána na konkrétní osobu. Vlastník bytu například zřídí užívací právo ve prospěch osoby A. Je to pouze osoba A, kdo má právo tuto služebnost využívat s tím, že toto oprávnění nemůže převést na někoho jiného. Pokud se změní vlastník bytu, služebnost k tíži bytu zůstává a jeho nový vlastník bude muset obdobně jako ten předchozí vlastník umožnit osobě A užívání bytu.

Věcné břemeno (služebnost) může vzniknout několika různými způsoby.

1.      vznik služebnosti na základě soukromoprávního jednání, což je nejčastěji smlouva o zřízení služebnosti (věcného břemen) a závěť, případně vydržení;

2.      vznik služebnosti ze zákona;

3.      vznik služebnosti úředním rozhodnutím, tj. rozhodnutím soudu nebo správního úřadu.

Věcné břemeno lze sjednat uzavřením smlouvy. Je-li smlouvou zřizována služebnost ohledně věci zapsané v katastru nemovitostí, služebnost se zapisuje taktéž do katastru nemovitostí, bez provedení tohoto zápisu služebnost vůbec nevznikne.

Zapisuje-li se služebnost do katastru nemovitostí, musí smlouva obsahovat veškeré náležitosti stanovené katastrálními předpisy. Především je nezbytné, aby zatěžovaná nemovitost byla ve smlouvě řádně specifikována. Některé druhy služebností (například právo cesty, právo vedení inženýrské sítě) budou zatěžovat pouze určitou potřebnou část pozemku. V těchto případech je třeba nechat vyhotovit geometrický plán vyznačující rozsah služebnosti, který se připojí k příslušné smlouvě.

Jestliže je zřizována tzv. pozemková služebnost, tj. zatížení pozemku ve prospěch jiného pozemku, je nutné ve smlouvě náležitě specifikovat nejen povinný pozemek (např. přes který povede cesta), ale i pozemek v jehož prospěch je služebnost zřizována.

Ke služebnostem se váží některá související práva a povinnosti. První z nich je povinnost nést náklady na zachování a opravy věci, která je pro služebnost určena. Jedná se o náklady na udržení věci, nikoliv na její vylepšení, zvýšení kvality.

Míra, v jaké může být služebnost využívána, bude zpravidla určena při jejím zatížení, například ve smlouvě o zřízení služebnosti / věcného břemene.

Služebnost inženýrské sítě

Opora cizí stavby

Služebnost okapu a právo na svod dešťové vody

Právo na vodu

Služebnost rozlivu

Služebnost stezky, průhonu a cesty

Právo pastvy

Osobní služebnosti se vážou ke konkrétní osobě, která je z nich oprávněná a není vlastníkem věci.

Nejčastěji se s osobní služebností setkáváme u služebnosti bytu. Oprávněným je konkrétní osoba, která může byt užívat pro potřeby své i potřeby členů své domácnosti. Právo služebnosti bytu pak může být zřízeno, jak celek k bytové jednotce, tak třeba k její části. Vlastník bytu má právo na dohled nad realizací služebnosti a oprávněný mu jej musí umožnit. Naopak limitováno je právo vlastníka zatížit byt takovým způsobem, který by omezoval oprávněného při výkonu jeho práva. Výjimkou je zástavní právo, protože to oprávněného nijak neomezí.

Služebnost může zaniknout v důsledku trvalé změny služebné věci, pro kterou už nemůže věc sloužit panujícímu pozemku nebo oprávněné osobě. Tím může být například odplavení části pozemku nebo výstavba domů na pozemku se služebností pastvy. V těchto případech je zásadní, aby výkon práva ze služebnosti byl nemožný trvale.

Další možností zániku služebností je vznik hrubého nepoměru mezi zatížení služebné věci a výhodou panujícího pozemku nebo oprávněné osoby. V takovém případě se může vlastník domáhat omezení nebo zrušení služebnosti, přičemž je povinen poskytnout přiměřenou náhradu. Otázka posouzení hrubého nepoměru není v zákoně výslovně definována bude proto vždy předmětem soudcovského posouzení vzájemných poměrů vlastníka a oprávněného.

Služebnost může zaniknout také v případě uplynutí sjednané doby. Okamžik zániku služebnosti je možné vázat na moment, kdy určitá osoba dosáhne sjednaného věku.

Dále lze mezi způsoby zániku zařadit rozhodnutí správního úřadu podle stavebního zákona nebo podle zákona o vyvlastnění.

Nejčastějším způsobem zániku služebnosti bude pravděpodobně dohoda stran. Po uzavření dohody mohou strany požádat, resp. podat návrh na vymazání z katastru nemovitostí.