Proč je důležité mít svého právníka při koupi nemovitosti přes realitní kancelář?

Koupě nemovitosti je jedním z nejvýznamnějších finančních kroků v životě. Člověk často investuje své životní úspory případně se na několik desítek let zadlužuje. V životě nebývá tolik situací, kdy se vyplatí investovat do „svého“ právníka, jako v případě koupě nemovitosti. Tento proces však bývá složitý a plný právních nástrah, které mohou mít dlouhodobé důsledky. Jelikož realitní makléři jsou většinou lidé bez odborného právnického vzdělání, může často dojít k právně nesprávným informacím hned na začátku procesu koupě nemovitosti. Přitom se ani nemusí jednat o nějaký zlý úmysl realitního makléře zatajit nějaké skutečnosti, jako spíš o obyčejnou neznalost právního prostředí a možných právních vad, avšak následky mohou být značné. Proto lze jedině doporučit, aby si kupující zajistil svého vlastního právníka, i když se celý obchod odehrává přes realitní kancelář. Níže uvádíme hlavní důvody, proč je to tak důležité.

Právník pomůže zkontrolovat veškerou dokumentaci týkající se nemovitosti – od listů vlastnických, nabývacích titulů až po aktuálně uzavíranou kupní smlouvu. Pouze právník se zkušenostmi v realitním právu dokáže rozpoznat rozsah omezení vlastnického práva (právnicky řečeno práva třetích osob) a jejich vliv na nemovitost a případného nového vlastníka nemovitosti (kupce).

Realitní kanceláře především zprostředkovávají prodej nemovitosti, avšak kupní smlouvu na nemovitost obvykle připravují na základě jejich standardních vzorů. Některé realitní kanceláře mají nasmlouvaného spolupracujícího advokáta (v lepším případě), jiné mají vlastního zaměstnaného právníka převodce nemovitostí a jiné používají své vzory, které jim kdysi dávno nějaká advokátní kancelář připravila. Všechny uvedené způsoby předložení kupní smlouvy kupci mají jedno společné. Buď se jedná o obecné vzory, které přesně nedoráží aktuální situaci konkrétní situace nebo, což je častější, jsou připraveny více ve prospěch prodejce (vlastníka) nemovitosti. Vlastník nemovitosti je totiž první, kdo má s realitní kanceláří kontakt. Je to vlastník nemovitosti, který dává realitní kanceláři svoji nemovitost do prodeje, dává jim tedy vydělat. Součástí dohody mezi vlastníkem nemovitosti a realitní kanceláří je i nastavení výhodnějších práv pro prodávajícího, např. absence smluvní ch pokut, nedostatečná prohlášení v kupní smlouvě apod. Realitní kancelář v 99% stojí vždy na straně vlastníka nemovitosti, nikoliv na straně kupce. Vlastní právník pak může smlouvu upravit tak, aby co nejlépe chránila zájmy kupujícího, například upravit podmínky platby, termíny, záruky, smluvní pokuty aj. Také může doporučit dodatky či změny, které by jinak mohly být opomenuty.

Příklad z praxe:

Několikrát jsem při kontrole realitních smluv narazila na kupní smlouvu a smlouvu o úschově, které byly na hlavičkovém papíře advokátní kanceláře, avšak celý právní servis zařizovala pouze realitka, včetně úschovy kupní ceny na účet realitní kanceláře. Jelikož jsem se k těmto smlouvám dostala z důvodu, kdy kupující už byli z jednání realitních kanceláří unaveni a najali si svého právníka, nejednalo se o standardní realitní transakci. Ve všech případech bylo potřeba právního umu, aby realitní transakce dopadla ke spokojenosti všech. Buď tam byl problém s exekucí, která se v katastru objevila po podpisu rezervační smlouvy, nebo s insolvencí, případně vlastník nemovitosti odmítl přistoupit na jakékoliv, i drobné, úpravy v kupní smlouvě. Realitní kancelář takové situace buď odmítla nebo neuměla řešit. Po angažovanosti advokáta z AAA právník a nastolení odborné právní komunikace, se podařilo převod nemovitosti dotáhnout do konce. Advokát z AAA právník v podstatě suploval činnost právníka realitky, která žádného právníka ve skutečnosti neměla a pracovala pouze se vzory kupní a úschovní smlouvy. Tyto vzory ovšem z neznalosti složitého právního prostředí odmítala upravit dle požadavků kupců nebo dle nestandardní situace upravovat (protože tomu realitní makléři nerozuměli).

Vlastník právník pomůže předejít sporům tím, že zkontroluje, zda jsou všechny podmínky kupujícího i prodávajícího v kupní smlouvě jasné a správně formulované. Pokud by došlo k pozdějším nedorozuměním, má kupující díky právnímu zastoupení větší šanci situaci řešit efektivně a s jistotou.

Koupě nemovitosti je často spojena s množstvím administrativy a právních formalit. Mít svého právníka znamená, že se o tyto záležitosti postará profesionál, což usnadní celý proces a sníží stres spojený s tímto významným krokem.

I když může být najmutí právníka v případě, že máte právní servis zajištěný realitní kanceláří, na první pohled vnímáno jako zbytečný náklad, v dlouhodobém horizontu se jedná o investici do vašeho klidu a bezpečí. Při koupi nemovitosti přes realitní kancelář je vaše vlastní právní ochrana klíčová, pomůže vám vyhnout se právním pastem a případným sporům v budoucnu., Nečekejte, až se objeví problém, a raději si přizvěte odborníka, který vám s koupí nemovitosti pomůže.