Jak zrušit spoluvlastnictví nemovitosti

Zrušení spoluvlastnictví nemovitosti je právní proces, který může nastat za různých okolností a za určitých podmínek. Tento článek přináší přehled o tom, kdy a za jakých okolností lze vlastnictví nemovitosti zrušit v českém právním řádu.

Jedním z nejčastějších způsobů zrušení vlastnictví je jeho převod na jinou osobu prodejem nebo darováním. V praxi je to tento způsob zrušení spoluvlastnictví realizován na základě kupní smlouvy, darovací smlouvy nebo směnné smlouvy.

Kupní smlouvou – vlastnictví přechází na kupujícího po uzavření smlouvy a zápisu do katastru nemovitostí.

Darovací smlouvou – vlastnictví je bezúplatně převedeno na obdarovaného.

Směnnou smlouvou – výměna nemovitostí nebo jiného majetku.

Příklad z praxe:

Bývalí partneři nakoupili během patnáctiletého soužití několik bytových jednotek. Na některých bytových jednotkách v době rozchodu partnerů vázlo hypoteční zástavní právo. Partneři měli na bytových jednotkách různě velké spoluvlastnické podíly. Aby se partneři, kteří spolu vychovávali 3 společné děti, vyhnuli dlouhému soudnímu sporu, uzavřeli dohodu o ukončení a vypořádání spoluvlastnictví všech bytů a zároveň uzavřeli na jednotlivé bytové jednotky darovací smlouvy. Žena dostala největší byt 4+1 bez hypotéky a muž získal tři menší byty, z toho dva se zástavním právem banky. Vše bylo vyřešeno do dvou měsíců ke spokojenosti celé rodiny.

Spoluvlastnictví lze zrušit dohodou všech spoluvlastníků. V dohodě se spoluvlastníci můžou dohodnout, že nemovitost připadne jen některému z nich a ostatní spoluvlastníci dostanou vypořádací podíl. Smlouva o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví musí být uzavřena písemně.

Nebo se spoluvlastníci mohou dohodnout na prodeji nemovitosti a následném rozdělení peněz podle výše jejich spoluvlastnických podílů.

Rozdělení nemovitosti je možné v případě, že nemovitost lze reálně (skutečně) rozdělit podle výše spoluvlastnických podílů. Reálné rozdělení je právní pojem a znamená vznik samostatných věcí v právním smyslu, tedy nejčastěji se bude jednat o rozdělení domu o vznik samostatných bytových jednotek. V případě rozdělení pozemku se bude jednak o vznik samostatných plnohodnotných pozemků. K rozdělení pozemků se vyžaduje souhlas orgánů státní správy.

Pokud jde o reálně rozdělení budovy, připouští soudní praxe pouze rozdělení vertikální. Není tedy možné budovu rozdělit dle pater.

Reálný rozdělení domu nebo budovy musí být možné podle stavebních a technických předpisů.

Pokud nedojde mezi spoluvlastníky k dohodě o zrušení a vypořádání spoluvlastníků, může kterýkoliv z nich podat návrh na zrušení a vypořádání soudní cestou. Soud je v takovém případě zásadně povinen spoluvlastnictví zrušit a vypořádat.

Soud nejprve zkoumá, zda lze nemovitost reálně (skutečně) rozdělit podle výše spoluvlastnických podílů. Při zrušení spoluvlastnictví rozdělením nemovitosti může soud zřídit služebnost (věcné břemeno).

Jestliže rozdělení nemovitosti není reálně možné, soud rozhodne o tom, že nemovitost připadne některému ze spoluvlastníků za přiměřenu náhradu. Pokud o nemovitost nemá zájem žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej nemovitosti ve veřejné dražbě.