Co je to advokátní úchova, kolik stojí a kdo ji platí?

Advokátní úschova je právní služba, kterou poskytují advokáti s cílem bezpečně a důvěrně spravovat peněžní prostředky nebo jiné majetkové hodnoty klientů. Tato služba je často využívána při řešení realitních a obchodních transakcí, například při koupi nebo prodeji nemovitostí, dědických řízeních, nebo při zajištění finančních závazků.

Jedná se o uschování peněz nebo jiných hodnot advokátem, který je povinen tyto prostředky držet odděleně od svých vlastních majetků až do splnění podmínek stanovených ve smlouvě o advokátní úschově. Úschova peněz tak zajišťuje, že prostředky budou uvolněny pouze za splnění určitých podmínek a po ověření, že jsou všechny podmínky transakce splněny.

1. Uzavření smlouvy s advokátem: Klienti (složitel a oprávněný) a advokát si sjednají podmínky advokátní úschovy prostřednictvím smlouvy o advokátní úschově (někdy tato smlouva je nazývána smlouvou o svěření finančních prostředků). V té smlouvě jsou stanoveny podmínky, za kterých budou peníze uvolněny, například předání nemovitosti zápis nového vlastníka na katastru nemovitostí nebo splnění jiných závazků.
2. Uložení peněz na zvláštní advokátní účet: Klient složí peněžní prostředky na zvláštní bankovní účet advokáta, který je veden odděleně od jeho ostatních bankovních účtů. Na každý případ advokát užívá vždy samostatný bankovní účet. Není možné, aby měl advokát jeden úschovní účet a na ten mířily peníze z několika realitních transakcí. Na jednom úschovním účtu se tak nacházejí výlučně peníze složitele, které po splnění podmínek připadnou oprávněnému, dle konkrétní smlouvy o advokátní úschově.
3. Dohled a správa advokáta: Advokát spravuje úschovu podle dohody, ověřuje splnění podmínek a zajišťuje, že prostředky jsou drženy v bezpečí a důvěrně.
4. Uvolnění prostředků: Po splnění dohodnutých podmínek advokát uvolní prostředky nebo předá majetek oprávněné straně.

Složení peněz do advokátní úschovy zaručuje jistotu pro obě strany obchodní či realitní transakce, že bude uhrazena kupní cena. Nejčastěji se výhody advokátní úschovy projevují právě v oblasti koupě / prodeje nemovitostí. V našem právní řádu je ke změně vlastnického práva nutný zápis změny vlastnictví v katastru nemovitostí, nestačí pouze uzavřít kupní smlouvu. Mezi okamžikem podpisu kupní smlouvy a změnou vlastnictví obvykle uběhne jeden měsíc. Nicméně samotné uzavření kupní smlouvy neznamená jistoty změny vlastnictví na katastru nemovitostí, jelikož úředníci na katastru každou kupní smlouvu pečlivě zkoumají, včetně důkladného průzkumu možných omezení vlastnického práva, jako je např. existence předkupních práv, nevyřešené majetkové spory apod. V případě nejasností či pochybností, katastrální úředník změnu vlastnictví neprovede. V takovém případě se kupující a prodávající musí dohodnout buď na změně kupní smlouvy či z realitního obchodu pro jeho nemožnost sejde.

Advokátní úschova peněz tak ve své podstatě znamená závazek jedné strany (kupující) kupní cenu uhradit a závazek druhé strany (prodávajícího) vlastnické právo převést. V době, kdy jsou peníze složené na zvláštním účtu advokátních úschov tak má prodávající jistotu, že po zápisu změny vlastnictví na katastru nemovitostí mu bude uhrazena kupní cena a kupující má jistotu, že v případě, že nedojde ke změně vlastnictví na katastru, peníze mu budou z advokátní úschovy vyplaceny zpět, aniž by se musel těchto peněz po prodávajícím složitě dovolávat.

Další výhodou advokátní úschovy je, že peníze uložené na zvláštním účtu advokátní úschovy nejsou majetkem advokáta, v případě že advokát skončí v exekuci, peníze na zvláštním úschovním účtu nepodléhají exekuce. Jestliže by se s advokátem něco stalo, advokátní komora určí jeho zástupce, který bude mimo jiné oprávněn nakládat s penězi na zvláštním úschovním účtu v souladu se smlouvou o advokátní úschově.

Nespornou výhodou advokátní úschovy je i povinnost mlčenlivosti advokáta. Z tohoto důvodu má advokátní úschova peněz či jiných majetkových hodnot široké využití i mimo realitní transakce.

Velkou výhodou advokátní úschovy je flexibilita advokáta. Na rozdíl od jiných úschovy peněžních prostředků např. u advokáta neb u banky, je advokát velmi flexibilní a je smlouvu připraven vyhotovit a peníze převzít do úschovy takřka okamžitě. Rovněž jakékoliv změny ve smlouvě lze opět s advokátem řešit rychle a efektivně.  Bance obvykle vyhotovení smlouvy o úschově (často nazývané smlouva o jistotním účtu) trvá vyhotovení smlouvy jeden až dva týdny. Stejně tak jakákoliv změna ve smlouvě zabere jednotky týdnů než dní. Vzhledem k malému počtu a velké vytíženosti notářů je u nich situace obdobná. Nemalou výhodou je pak smluvní odměna advokáta na rozdíl od pevně daných a často vyšších ceníků notářů a bank.

Narozdíl od notářů a notářské úschovy odměna advokáta za správu peněz v advokátní úschově není pevně daná vyhláškou či právním předpisem advokátní komory. Odměna záleží výlučně na dohodě advokáta s klienty. Advokátní často nabízejí úschovu peněžních prostředků jako součást balíčku zahrnujícího sepis kupní smlouvy a advokátní úschovu. Cena za advokátní úschovu je tak součástí celého balíčku zahrnujícího kompletní převod nemovitostí.

Stejně jako odměna advokáta je na dohodě prodávajícího a kupujícího, je na dohodě i to, kdo konkrétně advokátní úschovu platí. Zda kupující nebo prodávající. Může ji platit jedna nebo druhá stran, případně se mohou o náklady na advokátní úschovu podělit rovným dílem.

Ano. Navzdory velmi výjimečným selháním jednotlivců je advokátní úschova stále jeden z nejbezpečnějších a cenově nejdostupnějších způsobu úschovy peněz a zajištění splnění závazku. Banky v poslední době zvýšili ochranu a stupeň zabezpečení advokátních úschov ve prospěch klientů. V případě krachu banky jsou peněžní prostředků na zvláštním advokátním účtu kryty speciálním pojištěním vkladů a klienti tak dostanou své peníze zpět ve 100% výši.

Advokátní úschova je důležitým nástrojem v právním a obchodním prostředí, který zvyšuje bezpečnost a důvěru při složitých transakcích. Díky ní mohou klienti i advokáti lépe zabezpečit své zájmy a minimalizovat riziko spojené s převodem majetku nebo peněz.